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不動産投資(非常識)
にわかに一棟ものに興味がわいたので、通販大家さんの金森 重樹さん著書を購入。

・年収3000万までは増加が容易-それ以降は所得税住民税社会保障で50%を超えるので
・サブリースの契約には、家賃の金額は保証されていない(これは不動産屋も言っていた落とし穴)
・平成10年4月1日以前に購入した建物については定率法の原価償却が認められていたので節税になっていた(今は定額法に一本化)
・IRR=内部収益率をエクセルで出すには
挿入→関数→財務→IRR→範囲指定は初期投資額から10年目の11個のデータ
エクセルデータ
・区分は坪単価の代わりに「一種あたり単価」を使い、容積率100%あたりの単価にひきなおす。容積率が600%で坪単価が300万であれば300÷6=50で一種あたり50万円
・共同担保は担保価値が低い
・路線価 http://www.rosenka.nta.go.jp/
・間口狭小、奥行長大などの減算は収益物件を建てる上では利回りを高くできる
。ただし不整形地は出口として宅地分譲できない。
・区分は原価法での融資だが、一部の金融機関は一棟マンションで収益還元法(直接還元法、DCF法)での融資をしている。
・通常は配偶者か両親が保証人になる
・銀行は家族の人数*200万円生活費が必要と計算。奥さん一人、子供二人抱えていれば200万*4=800万なので給与がそれ以上高くなければ融資が受けられない
・融資期間はRC47年、重量鉄骨35年、軽量鉄骨又は木造22年
・募集賃料の過統計を http://www.athome.co.jp/atweb_static/kanren/
 又は http://home.adpark.co.jp/price/ で見ることができる
・レントロール(賃貸状況一覧)で最近入居した人ばかりだと関連の人間を詰めている可能性がある。また部屋ごとに家賃に差があると、家賃が高い人の退去時に下がる可能性がある。








| 投資 | 11:41 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
不動産投資の税務
会社等で出た儲けに対して、不動産で出た経費を課税対象から
割り引くことができる。
ローンを組んだ場合、ローンの利息の部分だけ経費となる。

減価償却する場合には建物と土地を分け、建物だけ原価償却する。
| 投資 | 18:16 | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |
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